Iancu Guda sustine ca cererea din imobiliare este in scadere si oferta in crestere, iar acest lcuru se observa in cifrele pietei imobiliare din 2019. Iar analistul vine cu cifre concrete care ii sustin concluzia. Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara arata ca vanzarile de imobiliare au scazut cu 30% (an-la-an) incepand din august 2018.

“Chiar Banca Centrala constata supraindatorarea populatiei pe imobiliare – ponderea creditelor imobiliare in total credite a ajuns la 55% la finalul anului 2018. In anul 2008, ponderea era de doar 19%. Valoarea creditelor noi pentru imobiliare, in 2018, a fost de 13,3 mld RON, cat 2007 si 2008 impreuna. De aceea, spre binele populatiei, BNR  a plafonat gradul de indatorare la 40% (RON) si 20% (valuta)”, explica Iancu Guda.

Iancu Guda, Presedintele Asociaţiei Analiştilor Financiar – Bancari: Toate cifrele indica faptul ca preturile in imobiliare o sa scada cu minimum 25-30% in 2019-2020

DE CE O SA SCADA PRETUL LA IMOBILIARE?

“OFERTA CRESTE – in conditiile in care avem aprox. 120.000 de autorizatii de constructii (record istoric in Romania), deci foarte multe locuinte care urmeaza sa fie livrate in piata in 2019-2020. Mai exact, numarul autorizatiilor pentru constructii noi a fost 38.000 (2016), 41.600 (2017) si 40.000 (2018)

CEREREA SCADE – prezint urmatoarele 5 argumente:

(1) Taxa pe activele bancilor o sa scumpeasca creditele noi acordate cu cel putin 0,8% – 1% (asta inseamna cel putin 1000 EUR / an rata suplimentara la banca, la un credit de 100.000 EUR). Cresterea costului finantarii si accesul mai dificil la un credit o sa duca la scaderea volumului creditelor imobiliare. Conform BNR, valoarea creditelor imobiliare noi acordate in ultimii 3 ani a ajuns la maxime istorice: 11,6 mld RON (2016), 12,6 mld RON (2017) si 13,3 mld RON (2018), in conditiile in care volumul acestora in anii 2007+2008 a fost de 12,8 mld RON ! Foarte multe companii o sa aibe probleme din cauza cresterii costului finantarii, unele dintre ele urmand sa recurga la disponibilizari pentru a supravieturi. Inclusiv increderea populatiei in siguranta locului de munca o sa scada semnificativ in 2019

(2) BNR a sesizat cresterea RECORD a creditelor imobiliare si supraindatorarea populatiei pe termen lung (tot BNR ne arata ca ponderea creditelor imobiliare in total credite acordate populatiei este de 53% la finalul anului 2018, fata de 19% in 2008). De aceea, BNR a plafonat gradul de indatorare (40% pentru creditele in RON si 20% pentru valuta);

(3) Cresterea salariilor in sectorul privat nu mai poate continua (plafonand bancabilitatea multor romani), deoarece accesul la finantare al companiilor va deveni mai dificil si mai scump, ceea ce va pune presiune pe profitabilitatea companiilor si capacitatea acestora de a plati salarii mai mari. Dupa o crestere nominala de aproape 15% in 2018, prevad o majorare a salariului nominal in sectorul privat de maxim 5% in 2019, ceea ce inseamna aproape zero dpdv real (ajustat cu inflatia). Daca consideram si scumpirea carburantilor (majorarea accizei), pretului la utilitati si servicii de telefonie (taxa pe cifra de afaceri de 3%), accesului la finantare (taxarea activelor companiilor), cred ca venitul disponibil real al populatiei urmeaza sa scada (in special pe segmentul celor cu venituri sub medie). De asemenea, cresterea salariilor la stat nu mai poate continua, deoarece nu mai avem spatiu fiscal (deficitul fiscal din 2018 este deja la nivelul record din ultimii 8 ani). Cresterea salariilor din sectorul public si privat in 2014-2018 a dus la cresterea cererii de credite imobiliare (in contextul cresterii bancabiliatii populatiei).

(4) Schimbarile demografice majore duc la scaderea cererii pentru imobiliare. Astfel, conform INS (Institutul National de Statistica) am pierdut aproape 1 milion de romani in ultimii 3 ani (650.000 din emigrare (a doua din lume) si 350.000 din cauza sporului natural negativ); numarul de casatorii scade cu 10% (2018 vs 2017); numarul de divorturi creste la maximul istoric (20% la 5 ani de la casatorie) si noua generatie este mai flexibila si mobila (majoritatea isi fac planuri de casatorie dupa 30 de ani si doresc sa fie mai independenti si mobili, nu sa ia un credit pe 30 de ani ca sa ramana blocati cu aceeasi casa / oras);

(5) contextul global este extrem de complicat si avem foarte multe semnale ca se apropie o noua recesiune gloabala: cererea din China scade masiv, ritmul de crestere in SUA, Germania si China deceleeraza, dobanzile pe USD / EUR cresc, datoria companiilor din China si insolventele (default pe obligatiuni) sunt la maxim istoric, majoritatea burselor importante din lume au pierdut 15%-20% in ultimele 6 luni. ZF ne anunta astazi ca preturile la imobiliare scad masiv in majoritatea capitalelor (vezi aici articol), urmeaza si in Romania!

REZULTAT: Conform cifrelor oficiale publicate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), deja vanzarile de imobiliare noi au scazut cu 30% incepand cu luna August 2018. Deci, scaderea cererii deja se intampla! NU este decat o problema de timp pana cand pretul imobiliarelor urmeaza sa scada!

DE CE CRED CA PRETUL O SA SCADA CU MINIM 25%-30% IN 2019-2020?

Astazi, achizitionarea unui imobil duce la recuperea banilor dintr-o eventuala inchiriere pe un orizont mediu de 25 de ani (chiar 30 de ani sau mai mult pentru unele proprietati premium), mult peste orizontul recomandat de 15 ani (pentru a se aprecia ca investitia in imobiliare este buna, respectiv genereaza un randament de 5%-6% / an). Din cauza perioadei de recuperare foarte extinse, si in contextul scaderii cererii descris anterior, cred ca pretul imobiliarelor o sa scada in medie cu 25%-30% anul acesta (maxim 2020).

Desigur, unele proprietati o sa scada mai mult, in timp ce altele mai putin, in functie de mai multi factori: segmentul catre care se adreseaza (premium, general); orasul si perspectivele dezvoltarii viitoare; locatie, vedere si facilitatile oferite (accesul, apropierea de zonele de business sau divertisment, parcuri, scoli etc.). De aceea, orice cumparator poate calcula valoarea investitionala pentru orice proprietate in mai putin de 1 minut, folosind urmatoarea formula:
= Chiria / luna estimata pentru proprietatea respectiva
X 12 luni
X 15 ani
X 90% (discount 10% considerand un grad de ocupare de 90%, dar care poate sa varieze in functie de proprietate, unele imobile ajungand si la un grad de ocupare de 70%-80%)
X 90% (discount 10% pentru cheltuielile de reparatii si mentenanta ale imobilului care cad in sarcina proprietarului)
X 0,84 (corespunzator taxelor platite pe impozitul pe venit, desi aici exista anumite deduceri fiscale in functie de reparatiile realizate, iar taxele viitoare pot creste)

PRETUL mediu din piata astazi depaseste cu 25%-30% VALOAREA INVESTITIONALA. Daca consideram ca pretul platit in realitate este mult mai mare in cazul achizitionarii printr-un credit imobiliar (aproape dublu avand in vede dobanzile platite in 30 de ani), este extrem de costisitor sa cumperi o locuinta supraevaluata. De aceea, recomandarea mea pentru cei care se gandesc sa cumpere o locuinta, este sa mai astepte cel putin 1 an. Valoarea chiriei platite intr-un singur an este de aproximativ 10 ori mai mica decat plata unui credit pe 30 de ani pentru componenta supraevaluata de 25%-30% ! De aceea, sa stai in chirie este mult mai ieftin comparativ cu achizitionarea unui imobil supraevaluat, indiferent daca achizitia se face pe credit sau pe cash”, mai explica analistul.

The post Iancu Guda explică de ce piața imobiliară va frâna puternic în 2019. Să stai în chirie este mult mai ieftin comparativ cu achiziționarea unui imobil supraevaluat appeared first on Stiri Bancare.

Source: Stiri insolventa 2